上海二手房成交和挂牌量纷纷刷新高，房东：挂了很久还没卖掉
3月上海二手房成交量创下近20个月来的新高，成交量接近2.4万套。与此同时，截至3月末全市二手房挂牌量超10万套，同样刷新纪录。然而成交量的走高却难掩二手房“卖不动”的困境。二手房成交量走高，挂牌量同比几乎翻番上海中原地产数据显示，上个月上海二手住宅成交23991套，环比增加24.43%，同比增长86.12%。空间分布上浦东延续领头地位，成交放大至5558套，环比增加28.03%。宝山、闵行分别位列第二和第三。从环线来看，外环外的挂牌量增长显著。上海二手房成交套数，数据源于中原地产在“三价就低”放松、房贷利率走低、置换房产打新房、市场回暖等多方因素的刺激下，上海二手房成交套数创下2021年7月以来的新高。但放眼2020年的成交情况，当时的二手房成交量能达到月均3-4万/套。因此，二手房市场出现局部升温，还远未达到“火热”的程度。对于二手房市场的表现，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，3月二手房交易延续此前快速升温的势头，成交量推升到2.4万套的高度，表明一线城市消费韧性优于其他城市。一方面，房东挂牌比较活跃，充足的挂牌量给成交奠定基础；另一方面，虽然成交量有所放大，但是价格表现非常稳定，说明房东也比较务实，并不因为市场转好就“坐地起价”。换而言之，3月份是“以价换量”得出的结果。在此背景下，4月成交依然会保持在活跃区间运行。上海二手房市场的走暖，对于买卖双方而言都是一大利好。市场看似回暖，不过市面上却流传着很多房东的声音：房子明明挂牌很久了，却依然没有卖掉。在这背后，我们不能忽略一个重要的参数，二手房的挂牌量。据各大中介机构的不完全统计，3月上海可在网上展示的二手挂牌约10万套。较之2月的9万套，新增了约1万套的货量。与之对比，上个月上海二手房的成交量仅仅多了近4千套。上海二手房挂牌量，数据来源于多家中介综合整理从去年上海疫情恢复后，上海的二手房挂牌量就在持续走高，数据显示，去年6月上海二手房挂牌量仅约5.15万套，而当前市场约10万套的挂牌量几乎同比翻了一番。二手房卖不动，或离不开这些因素的影响随着挂牌量的激增，部分存在“较大硬伤”或不符合市场需求的二手房就有可能面临滞销。有知情人士小李（化名）告诉房产，他有一套位于徐汇区上海南站附近的住宅，社区是90年代的老高层，户型面积在80平左右，打算出售后去闵行置换一套新房。“这套房子早在2021年初便放在网上挂牌，由于地理位置还算不错，期间也有不少买家来看房，然而一年多时间过去了，其挂牌总价从最初的580万多次下调，如今该套房子的挂牌价已经腰斩至500万出头，却依然卖不掉。”据了解，尽管小区所在位置的出行和配套都很不错，但是老旧小区物业疏于管理，停车位也很紧张。加上高层一梯多户的格局公摊面积大，得房率较低。而户型面积并不算小导致总价偏高，因此很多意向客户来看完后基本都打道回府。房产询问了沪上一家大型连锁中介来进一步了解情况，业务员小军（化名）告诉房产，近期他们门店的挂牌量较年初有小幅上涨，但并没有传闻中的那么夸张。从该门店近2个月的成交来看，比较好卖的二手房还是贴近于市场价的，业主诚意出售，并且愿意让价的。另外，有很多业主觉得市场还在上行，挂牌价会偏高，并坚守价格底线，此类的房源较难促成交易。从客户带看情况来看，开年后客户量有小幅上扬，但客流还算稳定，并未出现明显的波动。从成交的客群来分析，纯刚需客户会更快做出交易决定，而很多二套投资型的客户大都处于观望态势。小军认为，3月成交量走高在一定程度上是由于网签数据延后导致的，尤其是春节期间积压的部分交易在上月纷纷兑现，折射到他们门店的交易量并未出现大幅增长。当然，以上这些只是典型代表之一，影响二手房去化的因素还有很多，从大环境来看，挂牌量增加势必增加二手房之间的竞争，另外新房的供应量依然处于高位，今年2、3、4月，已经三个批次83个新盘入市，密集的认筹和开盘，势必会分流不少二手房的买家。加上近年来买房人观念的改变，外环外部分板块的发展迅速，一二手房倒挂等因素影响下，很多首置的客户更倾向于购买新房。另外，房龄和价格对于二手房成交也有较大的影响。房产调查后获悉，从去年上海二手房成交结构来看，400万以下的成交占比最高。而挂牌房源结构分析显示，近一半挂牌房源的房龄，是竣工时间2000年以前的老房子。较老的住房不仅市场接受度低，银行按揭贷款期限也会大幅缩短。除此以外，学区配置、房价、同社区的挂牌量、周边环境等因素都会影响到二手房的去化周期。不可忽视的是，购房者的置业需求也在影响着二手房市场的走势。卢文曦分析称，3月大部分二手房项目成交面积在70-80平方米，说明在预算有限的前提下，舒适度会放在比较靠前的位置。“虽然地段重要，但是有限的预算下可能只能买到50多平方米的2房，而且是老公房，对于现在买家而言，品质也会成为重要考虑因素。虽然外郊环离开市区比较远，但是现在交通发达，只要有轨道交通，即使更远但居住舒适度会有很明显提升。”结语二手房市场的局部升温，并没有改变其去化难的问题。今年新房市场的海量供应，都会进一步挤压二手房的成交空间，尤其是那些短板较为突出，价格不具备优势的二手房，今年的交易难度或依然很高。另一方面，近年来市场上大量新房逐步交付，意味着二手房库存被持续推高，未来市场的分化或将尤为明显。
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