上海写字楼空置率过高？不妨从容看待
摘要：防风险，也应多措并举、综合施策，甚至视作一次调整转型、机制创新的契机。写字楼市场的好坏，既是房地产市场的表征反映，也是经济发展稳定的晴雨表。最近一段时间，上海写字楼市场再次倍受关注。高力国际数据显示，2023年第二季度，上海市写字楼租金环比连续五个季度下降。次中心区域写字楼空置率23.9%，新兴区域空置率23.6%。戴德梁行统计显示，第二季度上海甲级写字楼整体空置率攀升至18.59%。克而瑞资管（CAIC）监测数据显示，二季度上海甲级写字楼空置率达到19.6%。若按国际上空置率20%的警戒线看，上海写字楼市场不乐观。但这并不意味着应当一味唱衰。写字楼空置率是否过高，仍需要分析两层关系——一是长期趋势与短期现象的关系。根据公开数据统计显示，上海写字楼空置率常年较稳定，保持在15%—18%之间。当市场出现高供应量、低吸纳量时，会导致高空置率的短期现象（2020年上海写字楼供应量与吸纳量达到3.5:1，致使空置率达到历史峰值），今年上半年供应量与吸纳量比值约为2.4:1，未达历史高点。另一方面，上海新设市场主体年均增速保持在12%左右，市场对写字楼的需求仍有较大空间。数据显示，2018年-2021年，新设企业年均增速增长的同时，写字楼空置率同比下降，新设市场主体增速与写字楼空置率呈反向相关。二是整体行业调整与部分企业布局变化的关系。写字楼的承租方一般为金融、专业服务（法律、咨询、会计等）以及TMT（数字新媒体产业）等行业。若行业整体出现萎缩，企业大面积退租，则易出现较大市场风险。而据相关机构统计，2023年二季度，上海金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易等重点行业承租面积占总租赁面积的78%，行业整体较平稳。成熟商圈优质写字楼出租率依然较高。部分区域写字楼空置率高，或因为楼宇设施老化、综合成本高、配套设施不完善以及新兴商务区分流等原因，是企业基于市场环境变化作出的战术性调整。就目前情况看，上海写字楼空置率尚处于合理范围内。当然，随着一些重点区域计划中的写字楼进一步供应，及早预警防范可能出现的市场风险，是十分必要的。防风险，也应多措并举、综合施策，甚至视作一次调整转型、机制创新的契机。比如，可以积极开展写字楼混合使用试点，探索商服用地性质转换。结合上海市城市更新政策和区域发展需要，对部分符合条件的办公楼宇，开展混合使用试点。中心城区可将老旧写字楼调整为商住办混合性质，引入酒店、居住或其他创新功能。对部分写字楼供应过剩地区，支持符合条件的办公楼宇调整为长租公寓或智能化、精生产的产业用房，以保证当地人才引进和新兴产业培育。同时，也可以鼓励开发公司提高综合运营能力，按照产业运营思维，提升写字楼产业集聚水平。将写字楼开发、运营与产业培育、城市功能提升联系起来，通过集聚符合区域发展定位，具有技术先进性、行业引领性的高科技企业，提升城市创新策源、产业引领功能，按照“集聚企业-培育产业-完善生态”的逻辑，推动写字楼及其周边地区的高质量发展。从规划管理角度，应有全市统筹协调机制，加强分层分类供应管理。市、区土地规划、住房城建等相关部门应建立常态化的沟通协调机制，对重点开发地区、商务区等进行梳理，摸清底数，控制阶段性开发总量，避免布局不合理、定位同质化等问题。针对国资平台开发的办公楼宇，可以采取分环线、分等级供应等措施，如按内、中、外环线供应量递减等，动态调整供应周期和上市节奏，减少集中供应对整体市场的影响。重点关注存量用地更新中的“工转商”项目，适当控制C65研发用地供应，支持产业用地“工转工”转型。保持一定的空置率有利于营造公平的市场供需关系，有利于开发商、承租主体和职能部门做出合理的决策。对当前的写字楼空置率，我们无须过于紧张，相信市场会解决市场的问题。
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